Bail à ferme

Le bail rural ou bail à ferme est le contrat type de toute mise à disposition de terres agricoles.

Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter doit être encadré par un bail rural soumis au statut du fermage.

Le montant du fermage est déterminé en fonction de la durée du bail, de la qualité des terres et de la présence de bâtiments d'exploitation et d'habitation.

Les loyers sont encadrés par arrêté préfectoral annuel.

Le preneur,

• doit s’acquitter du montant du fermage
• est soumis à l’obligation d’exploiter en « bon père de famille, il est chargé de la mise en valeur du fonds et tout manquement important à cette obligation est cause potentielle de reprise, ou au moins d’éviction du preneur par décision de justice.
•  est tenu d’user du fonds loué suivant sa destination

Cette obligation implique que pour retourner des prairies, ou mettre en œuvre des procédés culturaux non prévus par le bail (culture agro-biologique, retournement de prairies...), le fermier doit démontrer que le changement permet d'améliorer les conditions de l'exploitation et doit avoir obtenu l'accord du propriétaire-bailleur.

A défaut d'obtenir cet accord, le fermier enverra une description détaillée des travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur, un mois avant le début des travaux projetés.

 Le propriétaire dispose alors d'un délai de quinze jours pour saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux et s'opposer aux travaux. Son opposition doit être motivée par le fait que les modifications envisagées entravent une dégradation du fonds.

Le propriétaire a une obligation d’entretien. Il doit, impérativement et exclusivement, prendre la charge des grosses réparations. Toute clause contraire est nulle.

Le bailleur doit assurer la permanence et la qualité des plantations.

Le propriétaire a une obligation de charge : Le paiement des primes d'assurance contre l'incendie et de l'impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire : toute clause imposant cette charge au fermier est nulle.

 Le preneur doit rembourser au bailleur une fraction de ces charges. Cette fraction s'établit ainsi :

- un1/5 ème de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ;

- la moitié 1/2 différente peut être opérée dès lors que la totalité de la charge n'incombe pas au fermier).

Le bail rural, ou bail à ferme, a forcément une durée de 9 ans. Cette durée se compte à partir de l’entrée en jouissance du preneur.

Le renouvellement du bail est automatique dans la mesure où le propriétaire ne fait pas usage de son droit de reprise en donnant congé au preneur (art. L.411-46 C.rur.).

Outre que le droit de reprise est soumis à un certain nombre de conditions, le congé est astreint à des formes précises mentionnées à l’article L.411-47 du Code rural. Il doit être notifié au preneur dix-huit mois avant la date de renouvellement du bail par acte d’huissier de justice.

La reprise peut aussi avoir lieu en cours de bail. Dans ce cas, le délai de congé est de deux années.

 Il convient de noter que le bail rural est cessible. En cas de vente du fonds loué, le preneur dispose d’un droit de préemption sur le fonds.

En application de l’article L411-32 du Code rural, il est possible de résilier un bail rural (totalement ou partiellement) lorsque survient un changement de destination des biens loués en application d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols.

La demande doit être effectuée par le bailleur. La règle est la même que la parcelle soit nue ou qu’elle comprenne des bâtiments.

Cette résiliation n’intervient qu’une fois :     

  -que le PLU est approuvé, le PLU en cours d’étude prévoyant le changement de destination des parcelles d’un bailleur n’autorise pas celui-ci à résilier le bail.

    -que les terres ont été reclassées en zone constructible. Les parcelles doivent être nouvellement classées en zone urbaine (et AU) du PLU, la simple obtention d’un permis de confère aucun droit dès lors que le terrain serait resté en zone inconstructible.

Si les conditions pour faire appliquer l’article L.411-32 du Code Rural sont remplies, un certain formalisme doit être respecté.

• Le bailleur doit notifier la résiliation par acte d’huissier, acte dans lequel est mentionné, à peine de nullité, son engagement à changer la destination du terrain dans les trois ans.
• La résiliation prend effet un an après la notification du congé au preneur.

La notification peut être adressée à tout moment, dès lors que les parcelles sont classées en zone constructible.

• Le preneur a la possibilité de demander la résiliation totale du bail si cette résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation.
• Indemnité : le preneur a droit à une indemnité dont le montant est, en pratique, calculé à partir du barème départemental des expropriations. Il perçoit une indemnité provisionnelle avant sa sortie et ne pourra être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale au cours de laquelle lui est versée cette indemnité.

Ce cas de résiliation prévu par le Code Rural est opposable au preneur, c’est à dire que ce dernier ne peut en aucun cas s’y opposer (sauf si les conditions de délivrance du congé ne sont pas respectées bien entendu).

En cas de résiliation partielle, il conviendra de corriger le bail afin de prendre en compte les modifications intervenues : modification de la surface mise à bail et rectification du fermage.

Le tribunal paritaire des baux ruraux n’a en principe pas à intervenir dans cette démarche.